Te pidieron un dictamen estructural y lo primero que te preguntas es cuánto cuesta, quién lo hace y qué necesitas para cotizarlo...

Te contesto las tres de una vez.

Cuánto. En un inmueble pequeño, con alcance claro y con información ya existente, desde unos $9,000 antes de IVA. En un proyecto mediano, con planos arquitectónicos y estructurales, desde $18,000, cinco días hábiles y una visita. En un proyecto grande, entre $50,000 y $95,000 según el alcance, los viáticos y el número de visitas. Y si Protección Civil también te pidió el eléctrico, el paquete con las dos responsivas puede ir de $30,000 a $50,000 para un proyecto mediano.

Quién. Lo tiene que firmar alguien registrado como Director Responsable de Obra (Y corresponsable en Seguridad Estructural), con su credencial vigente y con la categoría autorizada para tu tipo de edificio. La credencial dura un año. Y no todas las categorías sirven para todos los edificios. Así que pídele dos datos a quien te vaya a cotizar: la fecha de vigencia y qué categorías tiene autorizadas.

Qué necesitas. Para que te coticen, menos de lo que crees: ubicación, uso del inmueble, superficie, cuántos niveles tiene, quién te pidió el dictamen y qué documento pidió exactamente. Para el dictamen completo hace falta ir a revisar el edificio. De esa revisión salen el reporte técnico, la memoria, el alcance y la responsiva, que es el documento donde el profesionista responde por lo que firmó.

Y ahí está el detalle: cada edificio es distinto. Por eso conviene orientar tu caso desde el principio en lugar de adivinar el alcance.

Esto es para quien administra un inmueble comercial o industrial en operación y le acaban de pedir el dictamen: Protección Civil, el dueño del local, la aseguradora, corporativo o una auditoría interna.

Por qué las fotos no alcanzan

Una foto muestra lo que está a la vista. El problema es que casi todo lo que decide un dictamen está tapado.

La cimentación está bajo tierra. Las columnas y las trabes normalmente están cubiertas con aplanado, pintura, plafón o muebles. El acero que va dentro del concreto no se ve nunca. Y si alguien tiró un muro hace años, la foto no dice si ese muro estaba cargando algo o no.

Hay otras cosas que sí están a la vista, pero que una foto no puede medir:

• Si una trabe está cediendo. En la foto se ve derecha aunque no lo esté. Hay que compararla contra algo recto.

• Si una columna está inclinada. Eso se mide con instrumento, no se aprecia a simple vista.

• Si una grieta es solo del aplanado o va más adentro. De lejos las dos se ven igual.

• Cuánto peso se le agregó al edificio. Un tinaco nuevo, un entrepiso, maquinaria o un cuarto que se construyó arriba no aparecen en la foto como carga.

Cuando solo tenemos fotos, lo más honesto que podemos decir tiene tres niveles:

Bajo. No se ve daño, pero faltan comprobaciones.
Medio. Hay algo que amerita ir a verlo de cerca.
Alto. Hay daño evidente o algo perdió su apoyo.

En la práctica, casi nada llega a "alto" desde una foto. Y eso no quiere decir que el edificio esté bien. Quiere decir que con fotos no se puede saber, y que hay que ir.

Qué fotos sí ayudan

Las fotos no hacen todo el dictamen. Sirven para dos cosas: clasificar el edificio, y llegar a la visita sabiendo qué buscar.

Estas son las que importan:

El edificio completo. La fachada y una toma general de adentro. Para saber de qué tamaño y qué tipo de construcción estamos hablando.

Cada daño, en dos fotos. Una de cerca, con algo al lado que dé el tamaño: un flexómetro, una moneda, una llave. Y otra más abierta, que muestre en qué parte del muro o del techo está. Una foto de cerca sola no sirve, porque no se sabe dónde es.

Las grietas, de punta a punta. Sigue la grieta con la cámara de un extremo al otro. Importa por dónde va, no solo cómo se ve en un punto.

Lo que se ve chueco. Si crees que una trabe se está doblando o que un muro está inclinado, ponle algo derecho al lado (una regla, un nivel, hasta un hilo con algo colgando) y tómale foto de frente.

Lo que cambió. Si tiraron un muro, si abrieron una puerta, si subieron un tinaco, si metieron maquinaria o si construyeron un cuarto arriba. Esas fotos valen más que veinte del edificio completo.

Las partes bajas y las húmedas. Donde arranca la columna desde el piso, y donde haya manchas de humedad o salitre.

Una advertencia: no te subas a nada ni te acerques a una zona que se vea insegura para tomar la foto. Eso no te toca a ti.

Cómo hacer que la visita salga en una sola visita

La visita es la que produce el dictamen. Que salga bien depende más de la preparación que del tiempo que estemos ahí.

Deja libre lo que hay que revisar. Muebles, mercancía, cajas o estantería pegados a muros y columnas hay que moverlos. Si no, no se puede ver ni medir.

Que esté alguien que conozca el edificio. El de mantenimiento casi siempre sabe qué se reparó, qué se movió y qué lleva años igual. Media hora con esa persona vale más que un plano.

Junta los papeles. Planos aunque estén viejos, dictámenes anteriores, notas de reparaciones, y lo que se haya hecho de ampliación o remodelación.

Abre los accesos. Azotea, cuartos de máquinas, sótano, entrepisos, cisterna. Si hay que pedir llave o permiso, pídelo antes y no ese día.

Un edificio despejado y con la persona correcta se revisa en una visita. Uno cerrado y lleno de cosas se revisa en dos.

Qué hace que suba el precio o se mueva la fecha

Los rangos ya te los di arriba. Esto es lo que los mueve:

• Cuántos edificios o áreas hay que revisar. Es lo que más pesa, y casi siempre se menciona incompleto al principio.

• El tamaño del inmueble y qué tan complicada es su estructura.

• La distancia, porque los viáticos entran al costo.

• Cuántas visitas hacen falta, que depende de qué tan accesible esté el edificio.

• Si ya hay planos y memorias, o si hay que levantar todo desde cero.

La forma de pago normal es 70% de anticipo y 30% contra entrega de los documentos.

Y dos cosas más. La cotización dura poco, entre 10 y 15 días naturales. Si la pides y la dejas un mes, hay que rehacerla.

Y el plazo supone un solo edificio con la información completa. Un caso que empezó como un dictamen terminó siendo varios cuando se revisaron todas las naves de la planta. El monto final salió cerca de cuatro veces el del primero. No fue que subiera el precio: cambió el alcance. Por eso conviene decir desde el primer mensaje cuántas áreas hay, no solo la primera.

Puede que no sea un dictamen lo que te están pidiendo

Vale la pena confirmarlo antes de cotizar, porque son trabajos distintos y entregan cosas distintas:

• Dictamen de seguridad estructural. Revisa cómo está algo que ya existe.

• Cálculo estructural y memoria. Es proyecto, para algo que se va a construir o modificar.

• Responsiva o firma de DRO. Es un profesionista acreditado que responde ante la autoridad. No es lo mismo que el dictamen, aunque a veces van juntos.

• Dictamen eléctrico. Otra especialidad. Si Protección Civil te pidió los dos, aquí está qué se necesita para cotizar el eléctrico.

• Proyecto arquitectónico. Si lo que viene es una ampliación o una adecuación, revisa primero qué nivel de proyecto te corresponde.

Quien te lo pidió sabe cuál necesita. Pregúntale y anótalo tal cual te lo diga. Con eso solo te ahorras una cotización equivocada.

Qué pasa si sale mal

Esta es la pregunta que casi nadie hace en voz alta, y la que más detiene a la gente.

Un dictamen deja por escrito cómo está el edificio en una fecha, con un alcance definido, y te da recomendaciones. Un hallazgo de daño estructural no hace que tu edificio tenga que cerrar, sólo te hace las recomendaciones y observaciones necesarias. Y viene ordenado por gravedad: hay cosas preventivas, cosas que hay que revisar de cerca, y cosas que sí requieren atención inmediata. Un dictamen bien hecho te sirve para saber qué atender primero y cuánto va a costar, no nada más para cumplir un trámite.

Lo que sí conviene saber: esconder información debilita cualquier conclusión. Si tiraron un muro, si llegó maquinaria, si cambió el uso, si hubo una reparación, dilo. Un dictamen hecho con datos incompletos no te protege de nada, y el día que alguien lo revise a fondo se cae.

Y no esperes que unas mediciones improvisadas cuenten. El apriete de un anclaje, por ejemplo, se revisa con el valor que indica el fabricante. Esos números no se inventan.

Probablemente te conviene trabajar con nosotros si…

• Prefieres que te digamos "esto hay que verlo en sitio" antes que recibir un papel que no cumple lo que te piden.

• Entiendes que un dictamen sirve para bajar riesgo, no para archivarlo.

• Aceptas despejar el edificio para que la visita se aproveche al máximo.

• No decides nada más por el precio más bajo.

Si lo que necesitas es un documento firmado rápido sin que nadie revise el inmueble, no somos nosotros. Ese trabajo existe. Si quieres el alcance completo, revisa este artículo con nuestro servicio de dirección responsable de obra en proyectos comerciales e industriales de Hidalgo.

Mándanos lo que ya tengas

No esperes a juntarlo todo. Con esto podemos clasificar tu caso y decirte si hace falta visita, más información o una propuesta de alcance.

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Límite. Los montos son órdenes de magnitud de trabajos que hemos cotizado, antes de IVA. Cambian según el tamaño, el número de edificios, la complejidad, la distancia y las visitas necesarias. Los plazos suponen información completa y un solo inmueble. Este artículo sirve para preparar una revisión inicial: no determina si un edificio es seguro ni sustituye la visita, las mediciones o las pruebas.