Proyecto arquitectónico para empresas: los 5 niveles y qué incluye cada uno

Pediste "el proyecto" y te llegaron dos cotizaciones: una de siete mil pesos y otra de noventa y ocho mil. Las dos pueden estar bien hechas. Porque están cotizando cosas distintas.

Esa es la confusión que más dinero cuesta antes de una obra, y no se resuelve comparando precios. Se resuelve sabiendo qué nivel de proyecto necesitas y cuál es el alcance de cada uno.

Esto es para quien va a construir, ampliar o adecuar un inmueble comercial o industrial y tiene que autorizar la contratación. Si estás comparando cotizaciones ahorita, ve directo al final para que podamos ayudarte.

Los cinco paquetes que la gente llama "el proyecto"

Estos son alcances reales, con órdenes de inversión de trabajos que hemos cotizado. Cambian con la superficie, el giro y el municipio.

1. Diagnóstico, plan maestro y anteproyecto. Sirve para decidir: cuánto cabe, en qué etapas, qué alternativa conviene. Costos entre $40,000 a $90,000 y unos diez días hábiles para un predio comercial mediano. No se construye con esto y no se ingresa para ninguna licencia o solicitud oficial. Sirve para conocer los aspectos más básicos del proyecto, incluyendo alcances, espacios y costos preliminares.

2. Proyecto ejecutivo con gestión de permisos e Ingenierías. Ya es información para construir, coordinada entre especialidades, más el trámite. Costos entre $100,000 a $300,000 y de seis a doce semanas de proyecto, sin contar lo que tarde la autoridad. Ya con esto tienes el proyecto en su aspecto más técnico y completo, por el aspecto de Arquitectura e Ingenierías.

3. Proyecto estructural con memoria de cálculo. Es una especialidad, no el proyecto. Puede andar en $7,000 para un local chico o hasta $150,000 para un proyecto muy grande. Y aquí está lo importante: una cotización así excluye arquitectura, instalaciones, mecánica de suelos, levantamientos, permisos, gestoría, responsiva DRO, supervisión y ejecución. Un proyecto siempre debe ir acompañado de su alcance en entregables claros y de la mano del tiempo de entrega.

4. Supervisión de obra. Otro contrato. Se consideran por paquete o en Obra a Precio Alzado (nosotros la hacemos por un costo global), Y puede estar entre los $15,000 a $180,000 para un proyecto amplio. Siempre es importante tener en cuenta que haya responsables para cada área del proyecto.

5. Gestión de permisos y responsiva DRO. En un proyecto industrial con ruta completa hasta licencia y terminación de obra, esto puede ir por hasta los $100,000 a $300,000 y considerar hasta varios meses con las gestiones. Y en ese alcance el proyecto arquitectónico y el ejecutivo están excluidos: son otro contrato.

Si te das cuenta cada categoría tiene costos muy variables y a "Todo" se le llama "Proyecto".

Lo que casi nadie presupuesta:

Dos partidas que son extremadamente importantes:

La gestión de permisos puede costar más que el proyecto si hay un riesgo importante no detectado. En un caso industrial la gestión y responsiva salieron del rango de $150,000, contra unos $100,000 de proyecto ejecutivo para un inmueble comercial mediano. Si presupuestaste "el proyecto" y asumiste que los trámites venían adentro, te falta la partida más grande.

Y los derechos oficiales van aparte de todo lo anterior. No son honorarios de nadie: son pagos a la autoridad y a los organismos: municipio, estado y federación. En un caso industrial de 2,500 m² la partida del costo anduvo entre $204,000 y $272,000, y ese costo no cubría la conexión de agua.

Contratar el nivel equivocado de Proyecto:

Siempre se debe definir el alcance del proyecto con claridad. Se contrata la remodelación, se avanza en obra, y ahí se descubre que el inmueble necesitaba un dictamen estructural, una verificación eléctrica o dictamen de viabilidad. Y la obra se detiene con gente adentro y con renta corriendo.

El orden que evita eso es al revés: primero un diagnóstico que clasifique qué estudios hacen falta, después se cierra el presupuesto de construcción. Cuesta más al principio y es lo único que hace comparable una cotización de obra.

Por eso es importante verificar con claridad cada etapa y lo que incluye.

La supervisión también se contrata:

Que el proyecto esté bien no significa que la obra se haga en automático. La supervisión es un alcance con número de visitas contadas, y conviene revisar cuántas trae el contrato que estás firmando.

En un alcance de dirección responsable de obra industrial, por ejemplo, venían cuatro visitas incluidas y a partir de la quinta se cotizaba por etapa. Si tu obra dura ocho meses, cuatro visitas es una cada dos meses. Puede estar bien o no, pero es un dato que hay que ver antes, no cuando ya vas a la mitad.

Lo que se incluye y lo que no se incluye:

Toma la cotización que ya tienes en la mano y busca la sección de exclusiones, no incluye o no incluido.

Si no aparece, todavía no puedes comparar nada, porque no sabes qué te van a entregar y qué van a excluir. Una propuesta seria dice qué queda fuera con la misma claridad con la que dice qué incluye.

Y si sí aparece, revisa que estén nombradas estas nueve, una por una:

1. Arquitectura

2. Instalaciones

3. Mecánica de suelos

4. Levantamiento en sitio

5. Permisos y derechos oficiales

6. Gestoría ante la autoridad

7. Responsiva DRO/DRyC

8. Supervisión de obra

9. Ejecución

Cada una que no esté nombrada es una conversación que vas a tener después, con la obra ya empezada y sin poder comparar precios.

Cuatro preguntas más para quien te cotizó:

• ¿Cuántas revisiones incluye y qué pasa con las adicionales?

• ¿Cuántas visitas a obra incluye y qué se cotiza aparte?

• ¿El calendario que me diste asume que la autoridad responde en cierto plazo? ¿Cuál?

• ¿Qué información mía necesitas para que ese calendario empiece a correr?

Si de las cuatro te contestan dos con evidencia, la cotización se puede comparar. Si no, todavía no.

Cómo comparar dos propuestas

No compares precio contra precio. Pon las dos en una hoja y compara alcance contra alcance.

Casi siempre la más barata cotizó menos cosas, y no está mal por eso: puede ser exactamente lo que necesitas si ya tienes lo demás resuelto. El problema es no saberlo. Cuando aparecen los datos no incluidos de las dos, muchas veces la diferencia de precio desaparece, o se invierte.

Probablemente te conviene trabajar con nosotros si…

• Prefieres pagar un diagnóstico antes que cerrar un presupuesto de obra con supuestos.

• Aceptas que te digamos que el nivel que pediste no es el que necesitas.

• Quieres términos y alcances escritos, aunque hagan ver la propuesta más cara que la de al lado.

• No decides nada más por sólo el costo.

Si lo que buscas es el precio más bajo por unos planos, sin importar qué incluyen, no somos nosotros. Ese trabajo existe. Si quieres el alcance completo, una de nuestras especialidades también es la dirección responsable de obra en proyectos comerciales e industriales de Hidalgo.

Y si tu caso es una nave en Tizayuca, puedes encontrar más información en este otro artículo. Si el inmueble ya existe y lo que necesitas es evaluarlo, eso es dictamen estructural.

Diagnóstico de proyecto con Asesoría Inicial Gratuita:

Te ofrecemos una sesión corta inicial gratuita para ubicar qué nivel de proyecto es lo que necesitas, qué queda fuera y en qué orden conviene contratarlo. Si ya tienes cotizaciones, tráelas y las revisamos contra los alcances.

Quiero el diagnóstico de proyecto. Municipio y colonia:
¿Inmueble nuevo o existente?
Giro y qué va a operar adentro:
Superficie del terreno y construcción estimada:
¿Es local, nave, sucursal de cadena u otro?
Qué tengo hoy: nada / croquis / anteproyecto /
planos / cotizaciones recibidas
Objetivo: abrir, ampliar, cambiar de uso, regularizar

Al final de la asesoría obtienes un diagnóstico inicial, con lo que queda fuera y el orden de contratación. Y ya con eso puedes tomar mejores decisiones.

→ Agendar diagnóstico de proyecto